nyttige artikler

Start-til-finish-guide til at købe et hjem

At købe et hjem er en vigtig milepæl, der topper mange menneskers levetid-to-do-lister - og måske deres liste over økonomiske frygt også. Men det behøver bestemt ikke at være en skræmmende eller stressende oplevelse. Med tid, pleje og research kan du tage kontrol over hjemmekøbsprocessen.

For mens husjagt for første gang kan være spændende, har historier om beklagelige hjemmekøbsmæssige fejl og den ikke så fjerne boligmarkedsmeltning også givet det en dårlig rap for at være en stressende og forvirrende proces. Det behøver ikke være - det er derfor, vi oprettede denne praktiske ni-trins tjekliste, som hjælper med at forklare, hvordan man forbereder sig på at købe et hus - og hjælpe med at beskytte din økonomi i processen.

1. Bestem, hvad du virkelig kan have råd til

Der er ikke nogen overraskelser her: Dit første skridt i huskøbsprocessen er at bestemme dit budget, ligesom du sandsynligvis ville gøre for enhver anden større økonomisk beslutning.

Men hvor skal du starte?

"Som en generel tommelfingerregel skal du se på boligpriser, der er to til tre gange din årlige indkomst, " siger Tom Gilmour, CFP® hos LearnVest Planning Services. "Dette hjælper med at sikre, at du ikke påtager dig et større realkreditforpligtelse, end du har råd til."

Når vi taler om pantelån, anbefaler Gilmour, at betalingerne generelt ikke overstiger 28% af din månedlige bruttoindkomst - men hvis du har andre høje omkostninger, såsom privatundervisning, kan det være klogt at skrue ned denne procentdel endnu mere. Hvis du ikke er sikker på, hvad der er realistisk, kan du overveje at søge hjælp fra en finansiel professionel, der kan hjælpe med at lede dig gennem en passende fordeling baseret på din individuelle situation.

Når du har defineret dit budget, er det tid til at se på dine kontantreserver. Gilmour foreslår, at du sparer mindst 20% for din udbetaling for at undgå at skulle købe privat realkreditforsikring plus yderligere 3% til lukningsomkostninger. (Mere om det senere.)

Du vil også sikre dig, at du har nok besparelser tilbage til at hjælpe med at betale for eventuelle forbedringer af hjemmet, dekorationer eller diverse omkostninger til flytning og vedligeholdelse, der måtte dukke op - fuldt ud. Oversættelse: Du skal ikke bruge din nødfond til at dække disse omkostninger.

”At være husejere kommer ofte med overraskelser, som et burst pipe midt på natten, der skal rettes med det samme, ” siger Gilmour. "Så du er nødt til at være økonomisk klar til disse overraskelser, hvilket betyder, at du ikke bør udtømme din nødfond for udgifter som møbler eller ombygning."

2. Find ud af, hvilket pant der er rigtigt for dig - og bliv forud godkendt

Nu, hvor du har spikret dine numre ned, er det tid til at begynde at købe en pantelångiver med et ry for god kundeservice og rettidig lukning. Du har sandsynligvis mange spørgsmål - som hvor lang tid processen vil tage, og hvad de kvalificerende retningslinjer er - så vælg en långiver, der besvarer dem alle tilfredsstillende.

Derefter skal du bestemme, hvilket prioritetslån der giver mest mening for dig. Der er masser af forskellige muligheder at overveje. Selvom Gilmour tilråder at vælge en af ​​de mest almindelige to: et fast rente, hvor din rente forbliver stabil i lånets varighed, eller et justerbart rentelån (ARM), hvor din rente svinger for at afspejle markedsændringer.

"[ARMs] kan være en god mulighed - men normalt kun hvis du planlægger at bo i dit hjem ikke længere end den oprindelige faste periode, " siger Gilmour. "Ellers, hvis renten stiger, kan du finde dig selv med en pantebetaling, der er højere, end du planlagde, og afhængigt af dit budget, er det måske ikke bæredygtigt."

Hvad angår lånets længde, favoriserer Gilmour en 30-årig periode over 15 år - selvom du tror, ​​at du kan betale dig hurtigere ned.

"At opbygge egenkapital i et hjem kan være en god måde at vokse din formue på, men det er vigtigt, at du gør det på en måde, der ikke strækker din økonomi for tynd, " advarer han. "Ting kan blive virkelig grimme, når boligmarkedet falder, så det kan være en god ide at optage et 30-årigt pant, men fremskynde dine månedlige betalinger, som om du havde et 15-årigt pant. Hvis du nogensinde har brug for at sænke din betaling fremover har du stadig denne mulighed. "

Dernæst på din opgaveliste: Ansøg om en forhåndsgodkendelse, den proces, hvor en långiver gennemgår dine økonomiske oplysninger - som din kreditrapport, W2'er og kontoudtog - og forpligter sig til at give dig et pantelån til en specificeret rente. Det er en god ide at overveje at gøre dette nu, fordi det kan bevise for en sælger, at du er en kvalificeret køber, og når et tilbud er fremsat, bliver banken bare nødt til at vurdere huset - ikke den ejendom, din økonomi har.

Men et ord til de kloge: En bank kan godkende dig et større lån, end du har bestemt, at du har råd til. Så lad dig ikke forføre af deres fund - og hold dig fast ved det nummer, du landede på i trin 1.

3. Overvej en økonomisk prøvekørsel

Hvis ideen om ikke at have råd til dit prioritetslån holder dig op om natten, handler dette trin alt om at angribe den frygt ved at simulere oplevelsen af ​​at være husejere - inden du køber.

Start med at sammenlægge alle de månedlige omkostninger, der er forbundet med et boligkøb, inklusive din forventede pantebetaling, skatte- og forsikringsoverslag, HOA-gebyrer og omkostninger til vedligeholdelse af hjemmet. Og rolig, hvis du ikke har konkrete tal - poenget er at se, om du har råd til et beløb på en parkeringsplads.

Hvis summen af ​​udgifterne er mere end det, du betaler for boliger nu, trækker du din leje fra det samlede beløb. Forskellen er, hvad du skal overveje at overføre til din sparekonto i et par måneder for at simulere, hvad du betaler for at dække dine månedlige omkostninger til nyt hjem.

Hvis du komfortabelt kan trække dette væk, kan du være sikker på, at du sandsynligvis kan håndtere de typiske udgifter ved at være husejere. Men hvis du ikke kan - eller du laver ubehagelige afvejninger - kan du overveje at justere din hjemmepris, indtil alle disse omkostninger er gennemførlige på din nuværende indkomst.

4. Bestem, hvilke funktioner der skal-haver og dejlige-til-haver

Det er den sjældne heldige person, der finder det perfekte hjem inden for deres budget, så før du går på jagt på huset, kan du brainstorme en liste over, hvad du absolut skal finde i et hjem - og hvilke funktioner der simpelthen er gode ekstramateriale.

Eksempler på must-haves kan omfatte antallet af soveværelser og badeværelser, nærhed til arbejde og andre steder, du ofte, og adgang til dine foretrukne skolekvarterer. Du har måske også en stærk præference på mængden af ​​udendørs plads, et hus tilbyder, og om det er indflytningsklart.

Ting, der ikke burde være på din must-have-liste? Den måde, hvorpå et hus er dekoreret, velplejet landskabsarkitektur, en pool - eller noget andet, kan du nemt rette eller installere selv.

Se denne liste, hvis du har brug for hjælp ned ad linjen med at tage en objektiv beslutning mellem to eller flere huse - såvel som at minde dig om, hvad der virkelig er vigtigt, kontra hvad der kan lokke dig til at betale mere end nødvendigt.

5. Start husjagt, og vælg, om du har brug for en ejendomsmægler

Nu til den sjove del: husjagt! Gennemse online ressourcer som Trulia til tilgængelige hjem i dit nabolag er et godt sted at starte, og kan hjælpe med at bekræfte, om dit budget og husets must-haves er rimelige i lyset af hvad der er til salg.

Dette er også en god tid til at beslutte, om du vil ansætte en ejendomsmægler, hvis du ikke allerede har gjort det. Mens du ikke har nogen forpligtelse til at gøre det, er der flere mulige fordele ved at arbejde med en. Først og fremmest kan en agent give adgang til flere hjemmemuligheder, end du sandsynligvis finder dig selv, samt konfigurere visningsaftaler. Da hjemmekøb kan være en følelsesladet proces, kan en agent også fungere som mægler mellem dig og sælgeren.

Hvis du vil finde nogen, skal du interviewe flere køberagenter - det betyder, at de udelukkende repræsenterer dig og ikke sælgeren, indtil du identificerer nogen, der forstår dine behov og får dig til at føle dig godt tilpas. Som et sidste trin, skal du tjekke din stats ejendomsretlige bestyrelses websted for at sikre, at de er registreret, og at der ikke er logget nogen klager eller suspensioner mod dem.

Men uanset om du beslutter at ansætte en agent eller ikke, skal du slå jorden i gang nu og se på så mange huse som muligt.

6. Undersøg husejers forsikring

Din långiver vil sandsynligvis kræve navnet på det agentur, der giver dig boligforsikring, hvorfor du skal shoppe rundt for et tilbud, mens du stadig huser jagt.

Grundforsikring dækker typisk brand, tyveri, stormskader og ansvar, hvis nogen bliver såret på din ejendom og sagsøge dig. Men du kan også tilføje ryttere til ting som dyre smykker, møbler og hjemmekontorudstyr, samt vælge at få yderligere oversvømmelsesforsikring, hvis dit hjem er i en oversvømmelsesregion.

For at finde en udbyder kan du shoppe rundt på nettet, fra agentur til agentur eller bruge en uafhængig agent, der kan give flere tilbud til gennemgang på én gang. Det varierer afhængigt af dit område og selvfølgelig værdien af ​​dit hjem, men du kan estimere dine omkostninger her.

7. Afsæt et tilbud

Så du er forelsket i en ejendom, der imødekommer alle dine behov og nogle af dine ønsker - og det er inden for dit prisklasse. Lad os komme med et tilbud!

Men her kan det blive vanskeligt: ​​Du ønsker ikke at lave bolden i dit tilbud og risikere at miste huset til en anden køber eller fornærme sælgeren - men du vil heller ikke betale mere end nødvendigt. Så hvordan lander du på det ideelle antal?

Der er ingen hårde og hurtige regler, men nogle få faktorer kan hjælpe med at informere din beslutning.

Først skal du se på andet hjemmesalg i området. Er det hus, du vil have, rimeligt prissat i sammenligning? Solgte andre hjem for mindre eller mere end den anmodede pris? Hvis de solgte for et beløb, der kan sammenlignes med din sælgers listepris, er det en god indikation, at du skulle tilbyde et nummer, der er tæt på at spørge.

Overvej derefter, hvor længe hjemmet har været på markedet, og hvor incitament husejeren skal sælge. For eksempel, hvis sælgeren bor i et overgangs hjem, mens han venter på at sælge, har du muligvis en bedre chance for at få sælgeren til at acceptere et nedsat tilbud. Men hvis han tilfældigt markedsfører hjemmet for at se, hvor meget han kan netto, kan sælgeren være mere tilbøjelig til at vente på den perfekte pris.

Endelig, hvordan er markedet i nabolaget? Er det ligesom New York City, hvor condos bliver snappet af med kontant tilbud, eller er du i en Las Vegas-esque placering, hvor tomme hjem er et almindeligt sted? I den tidligere situation kan det være en god ide at starte med et stærkt tilbud om at slå en hær af andre frivillige ud, mens du muligvis har mere spillerum på et marked som Vegas.

8. Gennemgå kontrakten, og indsend din panteansøgning

Sælgeren accepterede dit tilbud - tillykke! Men inden du logger på den stiplede linje, skal du sørge for at gennemgå kontrakten grundigt og forstå hver eneste klausul.

Vær særlig opmærksom på betingelser i kontrakten, der præciserer situationer, hvor du kan gå ud af salget for at hjælpe med at beskytte dig selv, hvis noget går galt. For eksempel kan sådanne scenarier omfatte, hvis du opdager, at hjemmet har alvorlige fysiske mangler, eller hvis din bank afskaffer finansieringen.

At tale om mangler, er nu også det tidspunkt, hvor du får huset inspiceret, hvilket typisk koster mellem $ 200 og $ 500. Hvis der er problemer, såsom en ikke-fungerende pejs eller en gammel kedel, kan du muligvis bede om en prisnedsættelse for at dække omkostningerne til reparationer. Og hvis du finder nogen afbrydere, som f.eks. Et ustabilt fundament eller en seriøs skimmel, har du muligheden for at bakke op nu.

Når din inspektør har bekræftet, at der ikke er nogen store mangler, der kan påvirke husets værdi, skal du indsende en prioritetsansøgning. Gennemgå alle lukkeomkostninger - dem, som du forhåbentlig har sparet op 3% til at betale for, hvilket kan indeholde en advokatsalær, titelforsikring og delvis ejendomsskat - inden du underskriver kontrakten.

9. Signer papirerne

Før den store dag har du ret til en gennemgang for at bekræfte, at intet er ændret siden inspektionen. Derefter skal du sikre dig, at du har alle de penge, der kræves til lukning, til den korrekte konto.

Bed bosættelsesagenten om kopier af alle de papirer, du underskriver, før du lukker, så du kan gennemgå dem nøje på din fritid. Du lægger din John Hancock på flere genstande, herunder HUD-1-afviklingserklæringen, der indeholder detaljerede oplysninger om alle omkostningerne i forbindelse med hjemmesalget; erklæringen om den endelige sandhed i udlån, som skitserer omkostningerne ved lånet og rentesatsen; og dit endelige prioritetspapirarbejde.

Ved lukningsdagen skal du medbringe dit foto-id samt alle papirer, du har modtaget gennem hele hjemmekøbsprocessen, herunder forsikrings- og hjemmebevisningsattester.

Når du har underskrevet papirerne, får du udleveret nøglerne ... og du bliver officielt husejere!

Tjekliste: Jeg er klar til et hjem! 9 trin til stressfri hjemmekøb | LearnVest