interessant

Skal jeg købe et hjem eller bare fortsætte med at leje?

Kære to cent,

Jeg er ude af gæld, og jeg sparer nu til en udbetaling på et hjem. Det har altid været min drøm at være boligejer. Men for nylig læste jeg en masse argumenter imod det til fordel for leje. Hvordan ved jeg, om det er en god ide for mig? Skal jeg købe eller fortsætte med at leje?

Med venlig hilsen

Håbefuld husejer

Kære HH,

I lang tid syntes konventionel visdom at være, at du vokser op og køber et hjem, fordi det er netop, hvad du gør. Men for nylig er folk klar over, at det ikke altid er det smarteste økonomiske træk. Naturligvis har boligkrisen meget at gøre med det - det får folk til at stille spørgsmålstegn ved standardantagelsen om, at husejerskab er lig med finansiel stabilitet.

Husejere er ikke en god eller dårlig idé alene. Det har alt at gøre med din egen situation. Nogle gange er det at købe et hjem den smarte ting at gøre; andre gange er det virkelig ikke. Hvorvidt det er smart for dig, afhænger af et par forskellige faktorer. Her er hvad du skal huske på.

Tænk ikke på et hjem som din vigtigste investering

Det største argument for at eje et hjem er, at det er en "investering." Men mange mennesker overvurderer afkastet på denne investering.

Folk har en tendens til at tro, at boliger værdsætter aktiver, men det er ikke altid sandt. Yale-økonom og nobelprisvinder Robert Shiller diskuterer dette emne åbent efter at have skåret tallene. Han siger, at boligmarkedet samlet set ikke har et stort langsigtet afkast. Faktisk overgår inflationen næppe inflationen. Han fortalte USA Today:

”Hvis man ser på boligmarkedets historie, har det ikke været en god udbyder af kapitalgevinster. Det er en udbyder af boligtjenester ... Kapitalgevinster har ikke engang været positive. Fra 1890 til 1990 var de reelle inflationskorrigerede boligpriser næsten uændrede. ”

Washington Post analyserede Shillers data og rapporterede, at boligpriserne i løbet af de sidste 100 år kun er steget med en sammensat årlig sats på 0, 3%, justeret for inflationen. S&P 500 har på den anden side haft et årligt afkast på 6, 5%. Det er en meget stor forskel.

Selv om det enkelte fast ejendom kan hjælpe med at beskytte dig mod inflation, synes en velafbalanceret aktie- og obligationsbeholdning at være en bedre investering. Men mange menneskers porteføljer består for det meste af deres hjemmeværdi. Du ville ikke lægge 80 procent af din portefølje i en obligation blot for at beskytte mod inflation (medmindre du måske var ved at nærme sig pensionering), så hvorfor skulle dit hjem udgøre det samme beløb? Det er argumentet mod at købe et hjem som investering. Som Forbes-bidragyder siger Jamie Hopkins:

når man tager beslutningen er det vigtigt at forstå, at det at købe et hjem muligvis ikke er en stor finansiel investering og ikke at give afkald på alle dine investerbare aktiver for at købe et hjem, fordi man virkelig køber en ret til boliger og ikke på lang sigt investering designet til at generere indkomst.

Du er muligvis stadig i stand til at rette tid på boligmarkedet og sælge til en højere sats end Shillers data viser. Men de fleste eksperter er enige: Selvom boliger er en investering, er det ikke en stor investering. Så hvis dette er dit eneste grundlag for at købe et hjem, er det sandsynligvis ikke det bedste.

Bestem, hvor meget du kan have råd til

Når du beslutter, om du har råd til at købe, bliver du nødt til at finde ud af, hvor meget hjem du planlægger at købe i første omgang.

En tommelfingerregel til beregning af dette antal: dit hjem skal ikke koste mere end 2, 5 gange din løn. Dette giver naturligvis bare en ballpark-figur. Det betragter ikke din nettoværdi. Corey Fick of 20sfinances tilbyder seks faktorer til beregning af en bedre mængde hjem du har råd til:

  1. Hjemløn (efter skat, efter skatteudskudte pensionsbidrag)
  2. Al din anden gæld (forbruger- / kreditkort, studielån, auto osv.) Og månedlige betalinger. Han bemærker, at hvis du har lån med høj rente, skal du betale dem ned, før du søger at købe et hjem.
  3. Overvej dine andre prioriteringer (børn, pension)
  4. Beregn dit forskud. Det er måske mere fornuftigt at gemme og vente.
  5. Brug en prioritetsregnemaskine til at se, hvor meget du har råd til, men tilføj estimaterne for ovennævnte omkostninger.
  6. Efterlad en pude i dit månedlige budget mellem indkomst og samlede månedlige udgifter.

Når du ved, hvor mange du arbejder med, har du en bedre idé om, hvorvidt at købe et hjem er et smart økonomisk træk for dig.

Vej muligheden for at leje Vs. At købe

Mens dit hjem muligvis ikke er den bedste investering, er det i sidste ende stadig. Selv hvis det næppe overgår inflationen, i slutningen af ​​dagen, ejer du den, og det er noget værd.

Når du lejer, ejer du intet - pengene gives til en anden. Så mange mennesker hævder, at du skal eje et hjem, for en dag betaler du det hjem, og det vil være dit, snarere end at fortsætte med at betale husleje resten af ​​dit liv.

Dette argument berører: værdien af ​​en indstilling, du opgiver for at vælge noget andet. Hvis du vælger at leje, går du glip af at eje et aktiv. Selv bryder det ikke inflationen, hvem bryder sig da? Du har et aktiv - et hus - at vise for alle dine penge.

Men det er ikke så enkelt. Du skal også overveje muligheden for at købe. Der er udbetalingen. Prioritetsrenterne. Hvad er muligheden for dem? Hvor meget kunne du tjene ved at investere disse penge i det brede marked i stedet?

Nogle gange kan du faktisk tjene flere penge over tid ved at leje og investere end at købe. Men hvorvidt dette er sandt afhænger af nogle få faktorer:

  • Dine husleje : Hvis din leje er billigere end dit prioritetslån, kan du muligvis investere forskellen og opnå et bedre afkast på lang sigt.
  • Udbetaling og prioritetsrente : Samme historie her. Hvis du investerede $ 50.000 i stedet for at bruge det til en udbetaling og også investerede det beløb, du betalte i renter over tid, hvor meget mere ville du have på lang sigt? I nogle tilfælde har du mere end værdien af ​​dit hjem.
  • Hvor du bor : Boligmarkedet afhænger af mange faktorer og ændringer, men hvor du bor er et stort. Dine huspriser og huspriser kan være meget anderledes end de nationale gennemsnit.

New York Times har en nyttig interaktiv lommeregner, der overvejer alt dette. Tilslut alle dine detaljer - huspris, rente, boligvækst, lukningsomkostninger, lejeomkostninger osv. - så får du en detaljeret oversigt over, hvad omkostninger og mulighedsomkostninger er.

De fleste huslejer kontra køb af regnemaskiner fortæller blot, hvor meget du sparer baseret på husets påskønnelse og i betragtning af din forskud, renter og månedlige betalinger. Men denne lommeregner faktorer mulighedsomkostninger i ligningen, hvilket gør hele forskellen.

I betragtning af de tilbagevendende omkostninger og mulighedsomkostningerne fortæller det dig, på hvilket prispunkt du sparer penge på lang sigt ved at købe snarere end at leje. I dette eksempel er dette prispoint $ 1.363 mod et $ 200.000 hjem. At leje noget under $ 1363 vil tjene flere penge på 20 år end at købe et hjem. Det tegner sig også for inflation og huslejeforhøjelser.

Overvej din samlede nettoværdi

Mange eksperter siger, at dit hjem kun skal være mellem 20-40% af din nettoværdi. Her er finansieringswebstedet Finansielle Samurai anbefaler til nye huskøbere:

  • Fast ejendom (dit nye hjem): 40%
  • Aktier: 50%
  • Risikofri investering (cd'er, pengemarkedskonti): 10%

Med tiden vil du ideelt set have mindre investeret i fast ejendom til at vokse din portefølje, men denne procentdel stiger igen, når du er tæt på pension. Det er en generel retningslinje, der afhænger af andre faktorer (som alder og risikoniveau), men du kan tjekke hans fulde post for mere detaljeret.

Som vi sagde, er pointen: dit hjem bør ikke være dit vigtigste aktiv. Du bør ikke opgive hele din opsparing, især ikke din pension, bare for at blive husejere. Ideelt set bør dit hjem ikke være dit vigtigste aktiv - det bør kun udgøre 20-40% af din samlede nettoværdi.

Hvis det lyder urimeligt, skal du i det mindste have en sund nødfond gemt, før du køber et hjem. Du bør også forberede besparelser på andre udgifter, der uundgåeligt dukker op - vedligeholdelse, dekorationer, forbedringer. Vi har skrevet mere om det her.

Undgå at være "hus fattig"

Vi har talt om at følge 20% -reglen. Det er en meget generel tommelfingerregel, der siger, at du ikke skal købe et hjem, før du har råd til 20% udbetaling. Sagen for at følge denne regel er:

  • Du behøver ikke at betale privat prioritetsforsikring
  • Du låner mindre, så dine realkreditbetalinger er mindre
  • Du betaler normalt en lavere rente (eller betaler i det mindste mindre i renter på lang sigt, fordi du har et mindre lån)
  • Det sikrer, at du virkelig har råd til hjemmet

Men nogle hævder, at det er for meget og 20% ​​er for meget at sætte mod et hjem. Argumentet mod denne regel er:

  • I nogle områder er boliger så dyre, at ingen har råd til at lægge så meget ned.
  • Det giver mere mening at lægge mindre ned og investere forskellen.
  • Det er for meget af din nettoværdi at give op på en gang. Du ønsker ikke at være husfattig.

20 procent nede eller ej, bekymringen for at være ”husfattig” er gyldig. Du ønsker ikke, at al din nettoværdi skal bindes sammen i dit hjem, og det er i bund og grund, hvad det er at være husfattig - når du ikke har råd til at få ender til at mødes, fordi du har brugt alt på et hus.

For det første og sidste punkt kan man måske hævde, at du blot skal fortsætte med at leje og spare, indtil du har råd til at lægge 20 procent ned (og stadig betale dine månedlige udgifter med lethed). Som vi har sagt før: du køber ikke et hjem. Forlad ikke økonomiske grundlæggende ting og køb et hus af følelsesmæssige årsager, eller fordi det forventes af dig.

Det er klart, at du skal have nok, efter din udbetaling, til at dække dit pant og de månedlige udgifter. Men ud over blot at få enderne til at mødes, vil du også sikre dig, at du er økonomisk sikker. Derfor er det vigtigt at overveje din nettoværdi.

Uanset hvilken retningslinje du bruger til at beslutte, om du har råd til et hus eller ej, er afhentningen den samme: det er normalt bedre at leje, end det er at være husfattig. Risikoen for at leve hånd til mund er ikke det værd.

Selvfølgelig vil du naturligvis også overveje dine langsigtede mål ud over pengefaktorerne. Hvis der er god chance for, at du vil sælge huset om fem år, er det sandsynligvis billigere at leje (lejekalkulatoren vil sandsynligvis fortælle det samme). Måske flytter du et job. Måske vil du have et større hjem til en familie. Dine egne individuelle milepæle bør spille en rolle i din beslutning.

I sidste ende er det at købe et hjem et personligt valg, du bliver nødt til at veje i betragtning af dine egne forhold. Husejerskab er ikke i sagens natur en smart eller stum beslutning - det afhænger meget af individuelle faktorer, og hvor du er økonomisk. Men disse overvejelser skal i det mindste sætte dig i den rigtige retning.

Held og lykke,

To cent

Åben