interessant

Hvorfor husleje kontra købsdebatten er helt meningsløs

Efter at have sparet i lang tid, købte jeg for nylig et hjem, der fangede nogle af mine venner væk. ”Jeg troede, du var anti-husejerskab, ” sagde de, fordi jeg synes, at leje er undervurderet. Selv som husejere synes jeg, at leje er undervurderet. Det betyder ikke, at køb er en dårlig beslutning. Husleje-købsdebatten er generelt bare fjollet. Det ignorerer det enorme grå område, der findes mellem de to muligheder.

At leje og købe er ikke grundlæggende god eller dårlig

I årevis var det at købe et hjem et mål på økonomisk succes. Huskrisen vendte dog den idé på hovedet, og folk var klar over, at det ikke altid er smart at købe. Faktisk har jeg for nylig stødt på en hel del artikler (eller i det mindste overskrifter), der faktisk forkynder at købe et hjem er en dum beslutning. Hvis du graver ned i kødet fra disse artikler, forklarer de, at det bestemt er en god beslutning at købe et hjem, men deres overskrifter opsummerer afhentningen: at købe et hjem er et stumt pengetræk, der lyder smart.

Vi har oversolgt drømmen om husejere i årevis, men nu ser det ud til, at vi fører den til det andet ekstreme. Så hvordan gik vi fra år med at tro, at ejerskab er et smart økonomisk skridt til nu at tro, at det er et af de værste økonomiske skridt, du kan gøre? For at løse spørgsmålet hjælper det med at se begge sider af argumentet.

Stærke argumenter til fordel for køb er normalt:

  • Når du betaler dit hjem, er det dit. Du fjerner udgifterne til boliger, når du har betalt det.
  • Hvis hjemmet værdsætter mere end du har betalt i pantelån, renter, skatter og vedligeholdelse over tid, har du tjent et afkast, eller du bryder jævnt.
  • Skattekreditter hjælper med at udligne nogle af udgifterne til husejerskab.

Og de lige så solide argumenter til fordel for leje:

  • Du ejer dit hus, men du betaler en hel del i renter og skatter.
  • At leje kaster ikke penge væk - du får et sted at bo.
  • At købe har en mulighedskostnad - det beløb, du kan investere og tjene på udbetalingen, skatter, forsikringsbetalinger og renter.
  • Du behøver ikke betale for reparationer, vedligeholdelse eller andre problemer, der dukker op.

Alle disse punkter er gyldige, og jeg overvejede dem også i min egen beslutning. Men tinget er, at der er en mængde gråt område - individuelle faktorer - i dem alle, så det giver ikke mening at hævde, at begge beslutninger er den bedste beslutning. Disse faktorer er vigtige, men debatten, der følger med dem, er ubrugelig, fordi svaret hænger sammen med detaljer: lejepriser, renter og så videre. At købe et hjem kan faktisk være et dårligt økonomisk træk, men for mange mennesker er det ikke det.

Med andre ord, ingen af ​​mulighederne er i sig selv smart eller stumme, på trods af hvad traditionel tænkning og nylige overskrifter får dig til at tro. Det kommer til at knuse nogle tal, måske ændre den måde, du tænker på husejere, og beskytte din økonomi.

Individuelle faktorer gør det umuligt at forenkle

Når du køber et hjem, betaler du for ting, du ikke behøver at betale for som lejer: lånerenter, ejendomsskatter, forsikring og endda vedligeholdelses- og reparationsomkostninger. Det er en del af argumentet til fordel for leje: der er så mange ekstra omkostninger og faktorer, der overses. Det gælder dog for begge sider, og detaljerne afhænger af situationen. Her er et par ofte overset faktorer, der udgør detaljerne.

  • Hvor længe du bor i hjemmet: Dette varierer afhængigt af markedet, men generelt, jo længere du er i hjemmet, desto bedre, fordi dine omkostninger er spredt over tid.

  • Omkostningerne ved boliger i dit område: I de fleste tilfælde lejer folk, fordi huse bare er for dyre, men det hele afhænger af markedet i dit område. Hvis det er ekstremt dyrt at leje i dit område, er det mere overkommeligt at købe et hjem.

  • Mulighedsomkostningerne for dine skatter og forsikringer : Hvilken slags langsigtet afkast kunne du få, hvis du i stedet investerede disse penge på aktiemarkedet, en CD eller endda en "høj rente" opsparingskonto?
  • Mulighedsomkostningerne ved din udbetaling : Hvor meget af et afkast kunne du også få, hvis du investerede det faste beløb i stedet?

Dette er kun et par faktorer, og de er stadig langt fra uovertruffen i begge retninger. Der er masser af advarsler at overveje. For eksempel er mulighedsomkostninger store, men vil du faktisk investere disse penge, eller bare opbevare dem på din kontrolkonto med lav rente? Hvis du ikke tjener et afkast, er pointen en smule.

Det er umuligt at sige, at leje eller køb er en bedre beslutning, fordi hver enkelt af disse faktorer (og mere) afhænger af din unikke situation. Du skal overveje, hvor du bor, hvilken type hus du leder efter, hvor meget du betaler i husleje, hvor meget du betaler i fremtiden ... listen fortsætter og fortsætter.

New York Times Rent vs. Buy lommeregner er hænderne ned, det bedste, vi har set for at forenkle disse kompleksiteter, afhængigt af dine egne individuelle detaljer. Stadig kan en lommeregner kun gøre så meget. Det fortæller dig måske den bedre langsigtede beslutning på papiret, men det betyder stadig ikke, at det er den bedste beslutning for.

For eksempel, når min forlovede og jeg knuste tallene for et par år siden, fortalte lommeregneren os, at det var bedre at købe, hvis vores husleje var over $ 1.500 pr. Måned. På det tidspunkt var vores husleje $ 1.600, så teknisk set ville køb have haft mere mening på papiret. Imidlertid ville vores udbetaling have været mindre end 10%, og bortset fra en lille nødfond havde vi ikke meget til besparelser. Hvis en af ​​os mistede vores job, ville vi have problemer med at betale pantelånet. Alt dette var nok til at udsætte købet på trods af, hvad regnemaskinen sagde.

Pointen er: så meget som det kommer til antallet, er der mere, der går ind i beslutningen. Du skal overveje overkommelighed.

Dit hjem er et køb, ikke en investering

De fleste eksperter er enige om, at du ikke bør tænke på dit primære hjem som en investering. I modsætning til hvad man tror, ​​overgår fast ejendom næppe inflationen over tid. Sikker på, at du kunne sætte pris på markedet, vende et hus eller købe en leje, men det er anderledes end at forvente, at dit primære hjem vil tjene dig en sød afkast. Investeringsmyten er et andet gyldigt argument mod at købe. Mange mennesker køber boliger, de ikke har råd til, eller strækker deres økonomi til at betale for dyre hjemmeprojekter, fordi de køber ind i denne myte.

Eksperter er enige om, at det er en dårlig investering at købe, men problemet er, at mange fejlagtigt fortolker dette for at betyde, at det generelt er en dårlig idé at købe et hjem. Bare fordi dit hjem ikke er stort, gør det ikke nødvendigvis dårligt.

Ved ethvert køb er der spørgsmålet om individuel overkommelig pris. De fleste mennesker er bekendt med 20% -reglen for at købe et hjem. Uanset om du lægger ned det nøjagtige beløb eller ej, skal du undgå at købe et hus, som du ikke har råd til at beholde. Hvordan definerer du dog “overkommelig”? Det er her tommelfingerreglerne er nyttige. Det kan virke modstridende at foreslå ballpark-regler, når vi har talt om at tage din individuelle sag med i betragtning, men de giver dig nogle smarte retningslinjer, du skal følge.

For eksempel er 25% -reglen, der siger, at dine boligomkostninger ikke skal udgøre mere end 25% af din hjemmebetaling, godt for det. Det er ikke kun din månedlige betaling, men du vil også sikre dig, at du har nok kontanter i reserven i tilfælde af en nødsituation. Med andre ord, vær ikke husfattig.

Der er selvfølgelig det følelsesmæssige aspekt, eller den amerikanske drøm, af husejere. Men hvis tallene ikke tilføjer, og du bliver husfattig, er det temmelig meningsløst at købe et hus med henblik på at eje. Følelsen af ​​tilfredshed, man får ved at eje, udlignes slags af risikoen for at miste den til banken. Hvis tallene dog er samlet, og din månedlige prioritetslån ikke vil ødelægge dig økonomisk, er det en anden historie.

Den nederste linje er: undertiden er det smartere at leje, og nogle gange kan køb arbejde til din fordel. I stedet for at give efter på den ene eller den anden side, er det mere nyttigt at lære reglerne, knuse numrene og derefter gøre det, der fungerer - og føles rigtigt - for dig.

Åben